Популярные оправдания управляющих организаций

При возникновении аварий, поломок, неисправностей общего имущества в многоквартирных домах собственники МКД в ответ на свои жалобы часто получают от управляющих организаций лишь отговорки и оправдания своего бездействия. В такие моменты многие люди начинают совершенно справедливо задаваться вопросом: зачем же мы каждый месяц оплачиваем содержание и текущий ремонт нашего дома, если управляющая компания забирает наши деньги, но отрабатывать их отказывается? Но сказать просто «нет» управляющие организации не могут, поэтому придумывают для себя всевозможные оправдания. Рассмотрим три самых популярных из них.

1. «Этого вида работ нет в ежегодном плане, утвержденном общим собранием собственников дома».

Управляющие организации стремятся сделать на многоквартирных домах как можно меньше, а получить денег с собственников как можно больше. Для этого они не брезгуют подменять понятия и трактовать закон так, как им выгодно. Типичный пример – частая подмена понятия «содержание» понятием «текущий ремонт».

Сложность разделения этих двух понятий состоит в том, что текущий ремонт по сути является частью содержания общего имущества дома. Например, в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 №491 перечислены работы и услуги по содержанию общего имущества в общем виде, где одной из них является текущий ремонт (подп. «з» п. 11 Правил № 491). О том же говорит и ч. 1 ст. 36 № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором безопасность здания в процессе эксплуатации должна обеспечиваться, в том числе посредством текущих ремонтов здания.

Согласно 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение о текущем ремонте общего имущества МКД принимают собственники на общем собрании. Текущий ремонт предполагает выполнение конкретных работ по мере их необходимости в процессе эксплуатации многоквартирного дома. Тогда как содержание дома — это обязательные ежегодные мероприятия по поддержанию сохранности и обслуживанию общего имущества, которые не требуют решения собственников, это безусловная обязанность управляющей организации.

Чтобы детальнее разобраться, какие работы относятся к содержанию общего имущества, а какие к текущему ремонту, необходимо изучить Правила содержания общего имущества в МКД (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491), Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) и Правила эксплуатации МКД.

Казалось бы, разграничение в существующих нормативных актах проведено вполне четкое: текущий ремонт — восстановление вышедших из строя элементов общего имущества дома, содержание — профилактика от серьезного износа общего имущества или более мелкий его ремонт. Однако здесь есть нюанс: если ремонт обусловлен требованиями безопасности здания и оборудования или неотложными нуждами, то управляющая организация не обязана дожидаться решения общего собрания, чтобы его проводить. 

Приведем пример. На доме №4 по ул. 30 лет Победы г.Волгодонска Ростовской области по вине управляющей организации отсутствует приточно-вытяжная система вентиляции, что грозит не только ухудшением микроклимата в помещениях и квартирах 8-го 9-го этажей, но и вероятностью взрыва бытового газа, который в случае утечек скапливается на кухнях. На резонные требования собственников незамедлительно восстановить систему вентиляции в доме управляющая организация отвечает, что решение о ремонте должно быть принято на общем собрании дома, а так как такого решения нет, то и ремонт выполняться не будет. Очевидно, что управляющая организация таким образом пытается отнести работы по восстановлению вентиляции в разряд текущего ремонта. Это вроде бы подтверждает и приложение №7 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, где восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции относится к текущему ремонту.

Однако ст.1 п.14.2 Градостроительного кодекса уточняет: в случае полного отсутствия объекта ремонта, речь идет уже не о текущем, а о капитальном ремонте. В ходе текущего ремонта можно ремонтировать вышедшие из строя системы, а когда такая система отсутствует вообще — это автоматически переводит ее восстановление в разряд капитального ремонта. Полное отсутствие приточно-вытяжной системы вентиляции с механическим побуждением на доме №4 по ул. 30 лет Победы установлено судебной экспертизой. Таким образом, управляющая организация ООО «Милана» обязана выполнить восстановление системы вентиляции МКД в рамках капитального ремонта. Причем деньги на этот ремонт она должна изыскивать самостоятельно, а не из карманов собственников, поскольку ранее она проигнорировала исчезновение системы вентиляции и, скорее всего, сама ему и способствовала. Об этом же говорит и Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 2010 г. N 6464/10, в котором отсутствие средств на содержание названо следствием предпринимательского риска со стороны управляющих организаций.

К содержанию относятся и работы по недопущению затоплений квартир и помещений в многоквартирном доме.  Задача управляющих организаций – не допустить протечек, а если они все же произошли – оперативно устранить их и причины, которые привели к их возникновению. Все это тоже должно быть выполнено в рамках содержания дома и не требует в качестве условия какого-то специального решения собственников.

2. «На эту работу нет денег из-за задолженности собственников перед управляющей организацией».

Одно из самых любимых оправданий управляющих организаций. Приводя этот псевдо аргумент, они хотят, чтобы собственники смирились со своим положением и перестали требовать улучшения условий проживания  в доме.  Действительно, почти в каждом доме есть несколько собственников, которые по тем или иным причинам месяцами не платят за квартиру. Но с точки зрения закона, неважно, сколько денег управляющей организации удалось собрать  с собственников дома – хоть 0 рублей 00 копеек. Обязательства перед собственниками не зависят от собранных с них денег, эти обязательства необходимо выполнять в любом случае и в полном объеме. Данная норма четко прописана как в договоре с МКД, так и в Жилищном кодексе (ст.161, ст.162 ) и Постановлениях правительства РФ (№290, №491).

Все управляющие организации являются частными предприятиями, предпринимательская  деятельность которых нацелена на получение прибыли (статья 2 Гражданского кодекса РФ). Это уже не те привычные для старшего поколения советские ЖЭКи, которые были частью государственной системы управления в сфере жилого фонда. Многие сегодняшние управляющие организации созданы на базе тех ЖЭКов, что до сих пор вводит в заблуждение ту часть собственников, которая толком не вникала в реформу ЖКХ после принятия нового Жилищного кодекса в 2006 году. Главное, что изменилось после той реформы в отношениях между жителями МКД и управляющими организациями – направленность их целей. Если главной целью собственников осталось обеспечение комфортных и безопасных условий проживания в МКД, то для управляющих организаций такой целью стало максимальное извлечение прибыли из управления домом. Все действия управляющей компании продиктованы желанием извлечь как можно больше прибыли. Но коль скоро управляющие компании назвались частными предприятиями, они тем самым взяли на себя и все риски, которые несет в себе предпринимательская деятельность.

Представьте, что вы пришли в магазин за хлебом, оплатили его на кассе, но в итоге хлеба вы не получили на том основании, что несколько предыдущих покупателей ранее не оплатили свои покупки. Звучит абсурдно, не правда ли? Но именно такую логику пытаются подсунуть нам управляющие организации, ссылаясь на невозможность проведения работ на доме из-за задолженностей собственников. Взимание задолженностей с должников – проблема исключительно самой управляющей организации, содержание дома никак не связано и не зависит от источника финансирования управляющей организации. Должники не платят? Лучше ведите претензионную работу, взыскивайте долги через суд. Нет денег на нормальное содержание дома или ремонт? Берите ссуду в банке, ищите и выполняйте заказы подряда, продавайте свое имущество, но обеспечьте выполнение взятых на себя обязанностей по содержанию дома.

Собственники должны уяснить главное: управляющая организация озабочена не состоянием их дома, а возможностью набить собственные карманы за счет собственников. А это значит, что не надо всерьез воспринимать крокодиловы слезы этих частных организаций и «входить в их положение». Если бы этот бизнес был невыгоден, все управляющие организации давно бы закрылись. Но они не только не закрываются, но и, наоборот, чуть ли не дерутся друг с другом  за право управлять тем или иным многоквартирным домом, потому что прекрасно понимают, какие большие деньги крутятся в сфере ЖКХ. Ни в одном договоре управляющих организаций с многоквартирным домом качество и условия содержания дома не поставлено в прямую зависимость от собираемости денег с собственников. Так что, услышав в очередной раз от представителей управляющей организации «нет денег», — можете смело рассмеяться им в лицо.

3. «Это не наша сфера ответственности»

Нередко управляющие организации перекладывают ответственность за плохое состояние дома на других исполнителей или некие внешние обстоятельства. Рассмотрим два ярких примера такогих оправданий управляющих компаний.

Пример 1. Жители МКД №10 по ул. 50 лет СССР в г. Волгодонске 15 лет страдали от постоянных затоплений подвала, причиной которых являлись старые сгнившие канализационные трубы. Эти трубы в буквальном смысле рассыпались и превратились в лотки, из которых свободно лились канализационные стоки, превращая подвал в не просыхающее смрадное болото. Все это не только нарушает санитарно-гигиенические нормы содержания дома, но и несет собой угрозу подмытия конструкций фундамента, из-за чего этот дом впоследствии может быть признан аварийным. Вместо того, чтобы заменить канализационные трубы, управляющая организация ООО «Жилремсервис» во главе со своим директором Сивяковым после очередных затоплений объяснила попадание стоков в подвал засором дворовых колодцев канализационной сети. А так как за дворовую сеть отвечает Водоканал, то управляющая организация тут вроде как и не при чем.

Правда вот, собственники не поверили таким оправданиям и организовали комиссионное обследование дворовой сети канализации и подвала с участием представителей Водоканала и управляющей организации. В итоге быстро выяснилось, что в дворовых колодцах нет никаких засоров, а стоки льются из дырявых труб в подвале после смыва из квартир.  Попытка выставить ответственным Водоканал позорно провалилась.

Пример 2. Бывает, что управляющая организация пытается свалить вину не на конкретную структуру, а на некие абстрактные обстоятельства, такие как давность лет. Вернемся к многоквартирному дому №4 по ул. 30 лет Победы в г. Волгодонске, который по проекту был оборудован приточно-вытяжной системой вентиляции с механическим побуждением. Приточные установки находились в подвале, а вытяжку обеспечивали крышные вентиляторы на крыше МКД. При этом движение воздуха происходило через вентиляционные каналы и шахты, связывающие помещения первого этажа и кухни 8-9-го этажей дома. Но однажды вся эта система перестала работать. Произошло это, судя по всему, после ремонта водопроводных сетей, который проводила управляющая организация ООО «Милана». Рабочие подрядчика отсоединили вентиляционные короба от шахт и просто бросили их там же. А вскоре короба и вовсе пропали с техэтажа, об их судьбе с тех пор ничего не известно.  Такая же участь постигла и крышные вентиляторы. Приточные установки в подвале также перестали работать. В итоге дом лишился предусмотренной проектом системы вентилирования.

В ходе судебных разбирательств ООО «Милана» настаивала на том, что система вентиляции была демонтирована еще до того, как управляющая организация взяла дом под свое управление. Однако в суде такой аргумент не сработал: ООО «Милана» обязали восстановить систему вентиляции со всеми ее элементами. Действительно: даже если бы элементы вентиляционной системы украли некие другие фигуранты, это не отменяет необходимости вернуть всё в соответствующее проекту дома состояние.

Оба эти примера демонстрируют, как действуют управляющие организации, когда им невыгодно тратить полученные от собственников средства на ремонт возникших  в доме неисправностей. В обоих случаях их главный посыл направлен не на решение проблем собственников, а на попытки свалить ответственность и затраты на кого-нибудь другого или вообще оставить всё как есть.

При этом собственники МКД должны помнить: управляющие организации обязаны обеспечить надлежащее содержание общего имущества управляемых домов как по закону (Постановление Правительства РФ  от 13.08.2006 №491), так и в соответствии с договором между ними и собственниками дома. Для этого не требуется решение общего собрания собственников дома, на которое так любят пенять все эти ЖРЭУ, ЖЭКи, УК и ООО. Надлежащее содержание по определению включает в себя требования безопасности, исполнение санитарно-гигиенических норм, работоспособность инженерных коммуникаций и т.д. Кто бы ни был виноват в возникающих неисправностях, они должны быть немедленно устранены, а выяснять отношения следует уже после ремонта. Однако недобросовестные управляющие организации больше заинтересованы в собственной прибыли, чем в безопасности и нормальном функционировании обслуживаемых ими домов.

Разумеется, оправдания бездействия управляющих организаций не ограничиваются приведенными тремя примерами, а сами эти примеры не исчерпывают все возможные случаи отговорок. Мы привели их для того, чтобы читатели, среди которых наверняка есть собственники многоквартирных домов, получили наглядное представление о том, как могут повести себя управляющие организации в тех или иных ситуациях. Если вы, как собственники, сталкиваетесь с подобными отговорками, ссылайтесь на закон и требуйте от управляющих организаций выполнения ими своих обязанностей.