Передадут ли дома вместе с собственниками по наследству и согласны ли собственники?

В самом первом выпуске «Перца ЖКХ» в статье «Соединение несоединимого» мы задали идейный посыл нашей газеты,  раскрыв противоречие между попытками соединить принципы капитализма, на которых основана деятельность управляющих организаций и социалистическими идеями равенства домовых коммун, на которых строится управление многоквартирными домами. В той же статье мы рассказывали о том, как управляющие организации в сговоре с местными администрациями поделили многоквартирные дома и с тех пор рассматривают их как свою собственность. Любые попытки новых управляющих организаций зайти на этот рынок наталкиваются на организованное сопротивление целой системы – прежней управляющей организации, местной администрации, местной судебной системы и надзорных органов. Яркий пример в Волгодонске – ситуация с домом №36 по ул. Кошевого и другими, о которой мы рассказывали в статье «Вот тебе, собственник, и Юрьев день: как жилищное право обернулось крепостным». 

Но существуют и другие факты, доказывающие, что разрозненные собственники многоквартирных домов остались один на один с организованной системой по отъему у них денег. Мало кто знает или отдает себе отчет в том, что бизнес по управлению домами в России зачастую стал наследственным, то есть своего рода майорат.  Или как минимум – семейным. И в этом случае собственникам ожидать от управляющих организаций справедливости не приходится. Владельцы управляющих организаций тащат своих жен, детей, родственников, любовниц, знакомых на всяческие должности, порой специально для них придуманные. И уж будьте уверены, что эти «блатные» работают не дворниками и сантехниками.  То же самое касается и директоров. А так как учредитель и директор управляющей организации – это чаще всего одно и то же лицо, то превращать предприятие в семейный подряд им проще.

Кроме того, имеются так называемые неофициальные бенефициары, фамилии которых не значатся в учредительных документах, но которые фактически владеют этим бизнесом. Как правило, они прослеживаются в тех УО, где большие суммы выводятся на прибыль или же производится оплата больших сумм подрядчикам, а работ выполняется немного. Там часто можно найти предприятия сына, жены, зятя, тестя и т.д.

Анализировать все управляющие организации по России – слишком трудоемкая задача, поэтому давайте остановимся на том, что для нас ближе – на городе Волгодонске.

По данным Минжкх, в Волгодонске действует 26 управляющих организаций. Если отбросить совсем мелкие, в обслуживании которых находятся всего по несколько домов, а сосредоточить свое внимание на крупных игроках, тех, кто снимает сливки с рынка ЖКУ города, то мы увидим, что сказанные выше слова практически полностью подтверждаются*.

ООО «ЖРЭУ-5». 112 домов. Директор-учредитель С.В.Кудеев. По нашим данным, сын является помощником директора-отца.

ООО «ЖЭК-1», ООО «ЖЭК-2», ООО «ЖЭК-3», ООО «ЖЭК-4», ООО «ЖЭК-5». 89 домов. Директор-учредитель В.С.Ивахненко. По нашей информации, один зять – мастер по строительным работам, другой – также занят в производственных работах, оба потенциальные преемники.

ООО «РиСОЖ-1», ООО «РиСОЖ-2», ООО «РиСОЖ-4». 42 дома. Директор-учредитель Н.И.Хамандритов. Сын – заместитель директора и потенциальный прямой преемник бизнеса отца.

ООО «Жилремсервис». 32 дома. Директор-учредитель С.В.Сивяков. Сын – главный инженер и потенциальный прямой преемник бизнеса отца.

ООО « УК Жилстрой». 100 домов. Учредитель О.Ю.Халезов, директор Е.А.Калитвянская. До 27.01.2022 учредителем организации значился К.Ю.Потогин – сын известного предпринимателя Ю.Я.Потогина, который создал холдинг «Жилстрой». Сейчас, согласно открытым источникам, К.Ю.Потогин является учредителем ООО «УК Жилстрой-ЖЭК-1», ООО «УК Жилстрой-ЖЭК-2», ООО «УК Жилстрой-ЖЭК-3», ООО «УК Жилстрой-ЖЭК-4», которые расположены по тому же адресу, что и ООО «УК Жилстрой».

ООО «Милана» и ООО «РЭК». 52 дома. Директор-учредитель В.В.Стародубцев. Насколько нам известно, сын не является сотрудником предприятия отца, что не помешало в данном случае применить другую схему вовлечения наследников в свой бизнес. Ранее директор В.В.Стародубцев в качестве заказчика заключил с организацией-подрядчиком своего сына договоры на три миллиона рублей. Эта подрядная организация за деньги собственников должна была выполнить некие строительно-монтажные работы. Неизвестно, были ли выполнены эти работы. Также можно только догадываться, сколько раз отец с сыном проворачивали такую схему.

ООО «УЮТ», ООО «УЮТ-1», ООО «УЮТ-2» Директор Д.С.Пархоменко, учредитель А.В.Шахова. 111 домов. Вторая из крупных УО, где директор – наемная должность. Для многих не секрет, что бенефициаром «УЮТа» является другое лицо, и, видимо, его больше интересует эффективная отдача от бизнеса, а не протаскивание своих родственников на руководящие посты. Впрочем, к «УЮТу» у части собственников тоже накопились претензии. 

* Эти данные взяты из открытых источников, поэтому какая-то информация может оказаться неточной или устаревшей.

Вышеперечисленные примеры показывают, что в разных управляющих организациях процесс передачи бизнеса от поколения отцов к поколению сыновей находится на разных стадиях, но тенденция налицо: где-то сыновья только начинают осваиваться в новом для себя деле, а где-то уже стали заместителями отца и фактически готовы заменить своего родственника. Но даже те, кто пока активно не вовлечен в деятельность предприятий своего родителя, вскоре все равно станут наследниками и будут управлять.

А что бывает, когда некоторые «детки» дорываются до управления некогда стабильным предприятием жители города видели на примере банка «Возрождение». Как только контрольный пакет акций банка попал в руки детей главного держателя в Москве, все было распродано, банк был выкуплен и перешел в структуру «ВТБ». Сейчас от него остались только воспоминания. Возникает вопрос: нужны ли такие дети-наследники бизнесу?

Ведь мало того, что директора-учредители этих предприятий когда-то не без участия местной власти получили в кормление десятки, а то и сотни домов, они этот бизнес сделали наследственным, а жителям выбирать не приходится, ведь лицензия управляющей организации выдается на юридическое лицо, а не на конкретную фамилию.

Когда-то еще при царской России помещикам жаловали земельные наделы с проживающими на них крестьянами. Крестьяне должны были выплачивать барину оброк за некие услуги «управления и защиты». Вот и управляющие организации сегодня  – это как современные помещики, которые вроде бы собирают деньги за содержание и текущий ремонт, но дома при этом зачастую протекают, ветшают и разваливаются. Это происходит не одномоментно, эффект накапливается постепенно, поэтому некоторые собственники еще не до конца осознали серьезность проблемы и своего будущего. Многие думают, что оставят квартиру детям или внукам. Но подавляющее большинство управляющих организаций обслуживают дома так, что через 10-15-20 лет оставлять будет уже нечего. Зато этого времени вполне хватит управляющим организациям, чтобы вытянуть из собственников еще миллиард-другой рублей – на безбедную старость ИХ детям и внукам вполне хватит. Поэтому они не намерены так просто отступаться от своего «надела» в виде многоквартирных домов.

Формально «крестьяне» могут заменить «помещика» на общем собрании или как-то его пожурить, урезать ему отчисления, но на практике судебная система – за «помещика», городовой – за «помещика», городской голова и управа – за «помещика».  А кто защитит «крестьян», у которых все права остались только на бумаге? При царской России не было Конституции, Федеральных законов и Постановлений Правительства, а в Российской Федерации все эти нормативные акты есть и есть те, кто отвечает за то, чтобы они действовали. Где же все эти ответственные лица и когда они начнут реагировать на нарушения прав собственников?

Мы вовсе не хотим сказать, что родственники директоров и учредителей управляющих организаций обязательно недостойные люди. Может быть, некоторые из них или даже большая часть неплохо справляются со своей работой, но факт остается фактом: на руководящие должности в управляющие организации Волгодонска во многих случаях попадают не по профессиональным качествам, а по родственным и иным связям. 

Заботиться о своих детях – это понятное стремление любого родителя. Как и обеспечить им безбедную старость. Но всё это похвально и допустимо только тогда, когда это делается не за счет других детей, которые должны будут платить «золотому» ребенку по праву наследования, а не потому, что он надлежащим образом обслуживает дома.