Саботаж в сфере ЖКХ?

Коррупция, воровство, присвоение денежных средств в сфере содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов (МКД) – это ключевые проблемы ЖКХ России, о которых газета «Перец ЖКХ» пишет на протяжении двух последних лет. Из многочисленных примеров мы видим, как управляющие организации (УО) обманывают собственников МКД, выводя их деньги себе на прибыль вместо выполнения реальных работ по содержанию домов. Этой теме посвящена серия наших журналистских расследований «Операция по декоррупизации сферы ЖКХ», в которых мы вскрыли схемы вывода управляющими организациями целевых взносов собственников на прибыль своих организаций, на примере ООО «РЭК»/«Милана» и ее директора-учредителя В.В.Стародубцева.

Среди многочисленных схем обмана наиболее часто встречается мнимое содержание домов  – осмотры общего имущества вместо реальных работ по поддержанию его в надлежащем состоянии. Причем на практике не проводятся даже осмотры – карманные председатели советов домов, которые сидят на зарплате у управляющих организаций, просто подписывают уже заполненные Акты «выполненных работ».

К счастью, бывают и честные «домкомы», которые принципиально отстаивают интересы своего дома и добиваются от «управляек» выполнения хоть каких-то работ. Но за свою позицию такие председатели подвергаются гонениям и даже судебным преследованиям, как это произошло с председателем совета дома №124 по ул. Морской Верой Ховженко, которая понимая что деньги уводятся, инициировала принятие решения собственниками о снижении тарифа на содержание и ремонт дома  управляющей организацией ООО «Милана» (директор В.В.Стародубцев), поскольку УО ненадлежащим образом содержала дом.

Как итог: отважная женщина последние два года провела в  судах. Дело в итоге она выиграла, но предполагает, что управляющая организация еще может подать апелляционную жалобу на принятое в первой инстанции  судебное решение, поскольку директор В.В.Стародубцев известен своим сутяжничеством и привычкой оспаривать принятые судебные решения, вплоть до Верховного суда РФ.

Законом установлено, что в соответствии с типовым договором управления, заключаемым между  управляющей организацией и собственниками  дома, на цели содержания, как правило, относится 75%  от общей суммы тарифа,  оставшиеся 25% относятся на текущий ремонт.

Средства, вносимые на текущий ремонт, используются по решению собственников и на те конструктивные части дома, которые достигли определенного износа, по предложению УО.

Средства вносимые на содержание используются на поддержание конструкций дома в соответствии со стандартами утвержденными Законом (подробнее об этих стандартах — ниже).

И когда на домах возникает аварийная ситуация, управляющие организации обязаны устранять их за счет средств на содержание в целях поддержания конструкций дома в соответствии со стандартами. Эта деятельность осуществляется УО на свой риск (ст.2 ГК РФ), т.е. если денег не хватает, иди в банк и бери кредит.

Однако  зачастую управляющие организации лукавят и продавливают с помощью своего безграмотного и подкупленного лобби финансирование из средств, уплачиваемых по статье «текущий ремонт», выполнение ремонтно-восстановительных  (аварийных) работ, которые необходимо производить за счет средств, уплачиваемых по статье на «содержание». А, как отмечено выше, деньги распределяются таким образом, что на текущий ремонт планируются крохи, на которые невозможно произвести сколько-нибудь основательные работы. В итоге деньги на содержание экономятся и выводятся.

В этой ситуации УО в своих корыстных интересах ловко жонглируют понятиями восстановительного и текущего ремонта, а также содержания, запутывая собственников.

И что получается в итоге? Собственники МКД платят деньги за обслуживание своих домов, управляющие организации эти деньги фактически присваивают и ничего на домах не делают, а жилищный фонд тем временем разрушается. Надзорные органы и контрольные органы местного самоуправления в эту ситуацию не вмешиваются (хотя по закону это их прямая обязанность), а сбросили все на суды, не вникая в суть дел. Но суд — не руководяще-хозяйственный орган, он не рассматривает хозяйственные и управленческие  вопросы, поэтому не может подменить собой надзорные органы и Администрацию города, чтобы разрешить проблему радикально.

Именно такая ситуация происходит в отношении собственников многоквартирного дома № 4 по ул. 30 лет Победы в г.Волгодонск. На протяжении многих лет из-за бездействия управляющей организации ООО «Милана» во главе с ее директором-учредителем В.В.Стародубцевым кровля помещений первого этажа МКД № 4, которая входит в состав общего имущества дома, подвергается протечкам, что приводит к постоянным затоплениям помещений, порче имущества собственников и ослаблению несущей способности строительных конструкций дома, угрожают жизни и здоровью прохожих пристройки к дому. При этом добровольно проводить аварийно-восстановительный ремонт кровли директор В.В.Стародубцев отказывается, из-за чего собственникам приходится бесконечно отстаивать свои права в судах. В общей сложности уже набралось более 100 подтвержденных решениями Арбитражного суда Ростовской области фактов затоплений МКД №4, а дела №А53-28896/22, №А53-7398/23 и №А53-12377/23 по последним сериям затоплений на доме и до сих пор рассматриваются в Арбитражном суде.

Директор ООО «Милана» В.В.Стародубцев и его представитель в судах А. Сайганов в своих отзывах на исковые заявления цинично говорят и пишут, что для проведения аварийно-восстановительных работ на дырявой и замоченной кровле им необходимо решение общего собрания собственников МКД, поскольку такой ремонт, по их мнению, может быть только текущим.

Вот как они формулируют свои доводы в возражениях на исковые заявления в разных судебных делах по затоплениям общего имущества МКД №4.

Из Возражения на исковое заявление по делу №А53-31796/2020:

 «Истец не представил доказательств принятия общим собранием МКД решения о необходимости проведения работ, не представил доказательств вынесения самим истцом как собственником помещений в доме на общее собрание собственников помещений вопрос о необходимости спорного ремонта и включении соответствующих затрат в плату за текущий ремонт, каковы причины непринятия общим собранием собственников соответствующего решения».

Из Ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу №А53-31796/2020:

 «Жильцы дома не наделяли [истца] полномочиями по обращению в Арбитражный суд Ростовской области с требованием об обязании провести работы в интересах всех собственников МКД. Решения общего собрания по данному вопросу не принималось».

Из Дополнений № 2 в возражениях на исковое заявление о признании незаконным бездействия, об обязании провести усиление конструкций, о взыскании по делу №А53-13207/2021:

«Работы, провести которые требует истец, не относятся к обязанности управляющей компании.

Решения собственниками МКД о необходимости проведения указанных работ не принималось.

Решение о необходимости проведения ремонтных работ должно быть основано на Акте осмотра, составленном в соответствии с пунктами 13 и 14 Правил [содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства №491 от 13 августа 2006 года»].

Директор В.В.Стародубцев связывает проведение любых аварийно-восстановительных работ с решением общего собрания собственников МКД. Для него существует только «текущий ремонт», а о такой разновидности ремонта как аварийно-восстановительный он якобы никогда не слышал, а если и слышал, то делает вид, что к МКД №4 такой ремонт неприменим.

В последнем из приведенных абзацев управляющая организация ссылается на необходимость составления Актов осмотра состояния общего имущества для принятия решения о проведении ремонтных работ, но почему-то умалчивает о том, что сотрудники ООО «Милана» всегда отказываются составлять такие Акты в отношении протекающей кровли первого этажа МКД № 4. При этом, когда затопило внутренние помещения дома, такой Акт был без проблем составлен и УО даже выразило готовность своими силами произвести в затопленных помещениях ремонтные работы.

Почему же директор В.В.Стародубцев отказывается составлять такие же Акты в отношении поврежденного общего имущества дома? Куда в этом случае девается его готовность провести восстановительные работы «своими силами»?

Но не менее важный вопрос: а где же наша любимая Администрация г.Волгодонска? Почему она не принимает никаких мер к тому, чтобы вразумить зарвавшегося коммерсанта Стародубцева, который не выполняет требования законодательства РФ? Где проверки муниципальной жилищной инспекцией состояния МКД и вынесение предписаний об устранении нарушений со стороны управляющей организации? Вместо предписаний директору В.В.Стародубцеву, под управлением которого МКД №4 затопило уже более 100 раз, от имени города торжественно вручают почетные грамоты.

В распоряжение газеты «Перец ЖХК» попали материалы вышеупомянутых судебных дел по затоплениям, и в марте 2023 года в рамках своей деятельности по освещению вопросов, связанных с нарушением прав собственников МКД, газета направила запрос в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, а также в Комитет Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ с просьбой разъяснить, какие работы управляющие организации должны проводить в рамках содержания общего имущества многоквартирных домов, какие – в рамках текущего ремонта, и к какому ремонту относится аварийно-восстановительный ремонт. Комитет Госдумы перенаправил обращение газеты в Правительство РФ и далее в Минстрой, и на днях мы получили из Министерства ответы №18926-МС/00 и №28900-МС/00, которые, в очередной раз для руководителей управляющих организаций, наделенных «курьей башкой», расставили все точки над «и» в этих вопросах.

В Минстрое профессионально отнеслись к запросу СМИ и дали развернутое разъяснение, из которого следует, что управляющие организации, кроме текущего ремонта, обязаны также выполнять аварийно-восстановительный ремонт в рамках содержания общего имущества многоквартирных домов, и для его проведения им не требуется решение общего собрания собственников МКД. И если при этом повреждение общего имущества или аварийная ситуация происходит по вине самой управляющей организации, а не в результате непредвиденных обстоятельств, то управляющая организация обязана выполнять такой ремонт за свой счет.

Приводим полный текст ответа на наш запрос:

1. Необходимость общего собрания — это миф

Специалисты Минстроя с самого начала подчеркивают важность применения Постановления Правительства РФ № 290 при определении обязательных видов работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома:

«Объем, качество,   периодичность   каждой   из   работ   и   услуг,   необходимых для содержания общего имущества МКД, должны отвечать требованиям к минимальному перечню работ и услуг, указанных в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее — Минимальный перечень)».

В п.7 Минимального перечня перечислены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов. Среди прочих видов там указаны следующие:

— проверка кровли на отсутствие протечек;

— проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;

— проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;

— при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, — незамедлительное их устранение. В остальных случаях — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Ни один из этих пунктов управляющей организацией ООО «Милана» на кровле первого этажа дома №4 по ул. 30 лет Победы не исполнялся и не исполняется до сих пор, что и является непосредственной причиной более 100 подтвержденных решениями суда фактов затоплений кровли.

Далее специалисты Минстроя РФ раскрывают содержание понятия «Текущий ремонт». Вот какое определение они ему дают:

 «Текущий ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию).

Текущий ремонт зданий и сооружений, наряду с техническим обслуживанием и эксплуатационным контролем, осуществляются в целях обеспечения безопасности в процессе их эксплуатации и надлежащего технического состояния, т.е. поддержание параметров устойчивости, надежности, и исправности строительных   конструкций,   систем   и сетей   инженерно-технического   обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Таким образом, текущий (косметический) ремонт является плановым мероприятием, которое должно проводиться один раз в 3-5 лет в зависимости от вида и изношенности здания».

В Минстрое подчеркивают именно плановый характер текущего ремонта. То есть этот вид ремонта проводится по заранее намеченному плану, а не по причине внезапных повреждений или аварии. А неотложные ремонтные работы выполняются в рамках содержания общего имущества:

«Вместе   с   тем,   исходя   из   позиции   Высшего   Арбитражного   Суда Российской Федерации, изложенному в определении от 17 октября 2016 г. № 301-КГ16- 14454 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими   компаниями   независимо   от   того,   упоминаются   ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений.

В целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, их имуществу, управляющая организация обязана принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик МКД.

Таким образом, управляющая организация должна устранять обнаруженные неисправности конструкций МКД и предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Их необходимо выполнить независимо от решения общего собрания и утверждённого плана работ. Наличие плана выполнения работ не предоставляет управляющей организации отсрочку указанных работ и не освобождает ее от своевременного исполнения обязательств, прямо предусмотренных действующим законодательством и договором управления».

Обратите внимание: управляющая организация обязана осуществлять текущий ремонт, который, как следует из фрагмента выше, является плановым мероприятием, но если дело дошло до аварийного состояния общего имущества, то УО тогда обязана проводить аварийно-восстановительные работы в рамках содержания общего имущества в соответствии со взятыми на себя по договору обязательствами, а также со статьей 161 Жилищного Кодекса РФ и с «Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденным Постановлением Правительства РФ №290. 

И особенно важно, что, как следует из ответа Минстроя, затраты на внеплановый аварийно-восстановительный ремонт целиком ложатся на саму управляющую организацию, и она не вправе требовать у собственников выделения дополнительных средств на эти цели:

«Определение в договоре управления МКД размера оплаты за предвидимое при обычных условиях содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в МКД с учетом его естественного износа является предпринимательским риском».

Иными словами, если дом разрушился не по причине землетрясения, теракта, падения метеорита или кометы, а из-за многолетнего систематического бездействия управляющей организации, которая видела, как разрушаются элементы общего имущества, но не предпринимала необходимых мер по его содержанию и текущему ремонту, то УО обязана восстанавливать ущерб, причиненный общему имуществу, за свой счет.

Таким образом, ответ Минстроя РФ четко дает понять, что аргументы директора ООО «Милана» В.В.Стародубцева и его представителя А.Сайганова о необходимости решения общего собрания собственников МКД для устранения аварийных повреждений общего имущества являются абсолютно несостоятельными и с точки зрения закона — безграмотными. Причем не просто безграмотными, а еще и умышленно безграмотными, ведь директор В.В.Стародубцев прекрасно знает, что нарушает закон, но ради прибыли своего предприятия готов бездействовать и дальше. Дело теперь за Администрацией Волгодонска, надзорными органами и судами: после того, как Министерство строительства и ЖКХ РФ дало квалифицированное разъяснение положений закона, игнорирование бездействия со стороны ООО «Милана» в отношении общего имущества МКД №4 и других домов можно рассматривать уже как соучастие в творимом беззаконии.

2. Государственные стандарты содержания многоквартирных домов

Содержание МКД — это не произвольный процесс, он регулируется установленными государством стандартами содержания. Несмотря на то, что в соответствии с Жилищным Кодексом общее имущество многоквартирных домов передано собственникам МКД, государство сохраняет за собой функции контроля и надзора, ведь если отдать эти функции на откуп частным управляющим организациям, то дома давно бы уже все разрушились и попадали, потому что цель частной УО — получение прибыли, а не создание комфортных и безопасных условий для проживания (ст.161 ЖК РФ).   

За обеспечение государственных стандартов содержания многоквартирных домов отвечают государственные органы, которые на местном уровне взаимодействуют с органами местного самоуправления «для наиболее эффективного решения задач в интересах населения, проживающего на соответствующей территории» (ст.132 Конституции РФ). В Волгодонске — это в частности Администрация г.Волгодонска и ее органы, такие как муниципальная жилищная инспекция. Именно она должна контролировать соблюдение государственных требований к содержанию и обслуживанию многоквартирных домов.

Эти обязанности на орган местного самоуправления налагает Жилищный кодекс Российской Федерации. В п. 17 ст. 20 предметом государственного контроля (надзора) является соблюдение органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в том числе требований: 1) к содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

А в соответствии с ч.1.1 ст.165 ЖК РФ, «орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».

Заметьте: в данной норме не содержится требования о наличии муниципального жилья в МКД как обязательного условия для осуществления муниципального жилищного контроля. Т.е. неважно, имеется ли в доме муниципальная квартира или нет – проверка должна проводиться в любом случае. Однако наша городская исполнительная Администрация всячески уклоняется от исполнения Закона под предлогом отсутствия  у нее собственности в МКД. Хотя на ул. 50 лет СССР у нее и есть собственность, она все равно уклоняется.

Это подтверждает и письмо Минрегиона России от 06.09.2012 N 23554-ВК/14,в котором указано, что полномочия, возложенные на органы местного самоуправления ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ, должны осуществляться органами местного самоуправления независимо от наличия в многоквартирных домах жилых помещений муниципального жилищного фонда.

И что еще более важно: формулировка ч.1.1 статьи 165 ЖК РФ не обязывает органы местного самоуправления проводить проверки ТОЛЬКО по фактам обращений. Органы жилищного контроля имеют право инициировать такие проверки самостоятельно.

Градостроительный Кодекс РФ наделяет органы местного самоуправления полномочиями в области градостроительной деятельности. В частности п.7 ч.1 ст.8 Кодекса наделяет Администрацию правом на:

«проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; (в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)»

Также обязанности органа местного самоуправления в части жилищного контроля прописаны на местном уровне — в Уставе муниципального образования «Город Волгодонск» (в ред. решения Волгодонской городской Думы от 14.09.2017 № 75, от 08.02.2018 № 10, от 11.10.2018 № 55, от 21.03.2019 № 15):

Статья 13. Муниципальный контроль

Органы местного самоуправления организуют и осуществляют муниципальный контроль за соблюдением требований, установленных федеральными законами, областными законами Ростовской области.

Статья 30. Права на безопасную и здоровую среду проживания

Местное сообщество в тесном взаимодействии с органами государственной власти и органами местного самоуправления ставит в качестве важнейшей своей задачи обеспечение каждому человеку прав:

2)        на обеспечение благоприятных условий проживания населения;

Статья 56. Полномочия Администрации города Волгодонска

5)       Администрация г.Волгодонска осуществляет муниципальный жилищный контроль, а также иные полномочия органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством;

16)      участвует в предупреждении и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций в границах Волгодонска;

35)     осуществляет в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотры зданий, сооружений и выдачу рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

52)      организует и осуществляет муниципальный контроль на территории Волгодонска, принимает административные регламенты проведения проверок при осуществлении муниципального контроля, организует и проводит мониторинг эффективности муниципального контроля в соответствующих сферах деятельности.

Муниципальный контроль осуществляется отделом координации отраслей городского хозяйства, Положение о котором утверждено Распоряжением Администрации г.Волгодонска №93 от 29.06.2015 года.

В п. 3.16 Положения к функциям этого отдела относится «организация и осуществление муниципального жилищного контроля на территории города Волгодонска в соответствии с решением Волгодонской городской Думы от 16.12.2021 № 103 «Об утверждении Положения о муниципальном жилищном контроле на территории муниципального образования «Город Волгодонск». А функции сектора муниципального жилищного контроля в соответствии с п. 4.3.и 4.4 включают составление актов проверок, выдачу предписаний об устранении нарушений обязательных требований жилищного законодательства юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, а также контроль за устранением выявленных в ходе проверок нарушений, их пресечение.

В этом же документе отдел наделен обязанностью оказывать гражданам консультационную и методическую помощь при невыполнении юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями обязанности по надлежащему содержанию общего имущества жилых многоквартирных домов и правом запрашивать у управляющих организаций любую информацию, необходимую для контроля за ее деятельностью.

Возникает вопрос: хоть кто-то из жителей города получал такую консультационную помощь от Администрации? Или Администрация города на своих планерках консультировала только бессовестных директоров управляющих организаций на предмет того, как уклониться от надлежащего содержания многоквартирных домов?

Помимо муниципального жилищного контроля существует также и государственный, осуществляемый органами Государственного жилищного надзора. Как и Администрации Волгодонска, Госжилинспекция любит оправдывать свое бездействие отсутствием жалоб «жильцов» многоквартирных домов. Мол, если «жильцы» не жаловались, значит, дом прекрасно содержится управляющей организацией, и никаких надзорных мероприятий в нем совершать не требуется.

Вот классический пример такого отношения со стороны Управления Госжилинспекции Ростовской области:

Во-первых, из этого ответа неясно, кто такие эти таинственные «жильцы»? Правовой статус этого понятия вызывает недоумение. В законах РФ речь всегда идет только о собственниках помещений многоквартирных домов, никакие «жильцы» там не фигурируют. Единственный раз в Постановлении Правительства РФ №336 какой-то чиновник неудачно применил слово «граждане» в значении «собственники», как безграмотные  чиновники надзорного органа стали радостно цитировать этот промах, выдавая его за правило, да еще и добавили к «гражданам» «жильцов».

Тогда вопрос: если бездомный бомж заберется на чердак дома и станет там жить, его тоже нужно рассматривать как «жильца» дома со всеми вытекающими из этого правами? Возможно, чиновник, писавший этот ответ, был немного не в себе. Согласно любому словарному определению, хоть из «Словаря русского языка» Ожегова, хоть из модной сегодня Википедии, жилец — это «лицо, живущее в доме, квартире, снимающее жилое помещение». Жилец не имеет отношения к общему собранию собственников МКД, на котором принимаются какие-либо решения по судьбе дома.

Во-вторых, даже если заменить «жильцов» на «собственников», данный ответ Госжилинспекции не станет выглядеть от этого более вменяемым. Ведь что, по сути, означает такая позиция: пусть крыши текут, фекалии льются через край из подвалов, дома рушатся и разваливаются, но если все это происходит с молчаливого согласия собственников, то государство не имеет права вмешиваться?

По сути,  это больше напоминает позицию махрового анархиста, а не ответственного государственного должностного лица, проводящего социально ориентированную политику государства. И очень странно, что такую позицию своими действиями (бездействием) поддерживает Администрация г.Волгодонска, которая ведет себя как страус, зарывающий голову в песок в надежде, что раз нет жалоб, то нет и проблем.

В отличие от чиновников-анархистов, государство приняло нормативные акты и законы, которые определяют стандарты содержания многоквартирных домов. Поступают жалобы от населения или не поступают – никто не освобождал государственные органы надзора и органы местного самоуправления от надзора и контроля за выполнением требований этих стандартов в рабочем порядке.

Именно поэтому жилищный контроль должен осуществляться прежде всего в рамках действующих, утвержденных государством стандартов содержания жилья, а не жалоб каких-то мифических «жильцов».

Существует несколько нормативных документов, которые регламентируют порядок содержания общего имущества МКД, в том числе перечень необходимых работ, которые обязаны выполнять управляющие организации. Рассмотрим их подробнее.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»

Среди требований к содержанию общего имущества в Правилах перечислены следующие пункты:

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее — Правила предоставления коммунальных услуг) (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498).

11(1). Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4.9 Проведение работ должно осуществляться своевременно в рабочие дни и в рабочее время, за исключением аварийных ситуаций и неисправностей, которые выполняются круглосуточно. Работы должны проводиться с учетом утвержденных правил [4], [10] и сезонности (для сезонных работ), при этом должны учитываться соответствующие правила и требования установленные органами местного самоуправления, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Следующий нормативный документ называется Национальный стандарт РФ «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами» (Утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27 октября 2014 N 1444-ст).Правила применения настоящего стандарта установлены в статье 26 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации».

          В пункте 6 Стандарта перечислены требования к услугам текущего содержания:

При оказании услуги текущего содержания имущества в составе работ (мероприятий) преобладающими должны быть диагностика технического состояния имущества путем организации и проведения осмотров, в том числе профилактические работы по предупреждению преждевременного износа имущества, а также работы обеспечивающие:

— выполнение требований технических регламентов и санитарно-эпидемиологических требований;

— поддержание (восстановление) нормативного или работоспособного технического состояния имущества, в том числе систем инженерно-технического обеспечения;

— диспетчерское и аварийно-ремонтное обслуживание;

— выполнение предписаний контролирующих и надзорных органов;

— выполнение заявок и дополнительных работ.

4.6. Крыши

4.6.1. Требования по техническому обслуживанию

4.6.1.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

— исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;

— защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;

— исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка;

4.6.1.2. Следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).

4.6.1.6. Окраска металлических креплений крыш антикоррозийными защитными красками и составами производится по мере появления коррозии, не допуская ржавых пятен; кровли из оцинкованной стали красятся после появления ржавых пятен и не реже одного раза в пять лет; покраска отдельных мест кровли производится ежегодно; промазка швов в мягкой кровле, покрытие мягких кровель мастикой с посыпкой крупным песком или устройство защитного слоя производятся по мере старения или порчи кровли.

4.6.1.7. На кровлях из рулонных или мастичных материалов следует устраивать защитные покрытия в соответствии с установленными требованиями. Мягкие кровли следует покрывать защитными мастиками не реже одного раза в пять лет или окрасочными составами с алюминиевой пудрой.

Неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении N 2 (1 сут.).

4.6.1.23. Очистка кровли от мусора и грязи производится два раза в год: весной и осенью.

Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров:

1. Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.

2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах.

3. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).

4. Смена прокладок в водопроводных кранах.

5. Уплотнение сгонов.

6. Прочистка внутренней канализации.

7. Прочистка сифонов.

8. Регулировка смывного бачка.

9. Притирка пробочного крана в смесителе.

10. Регулировка и ремонт трехходового крана.

11. Укрепление расшатавшихся сантехприборов приборов в местах их присоединения к трубопроводу.

12. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках.

13. Укрепление трубопроводов.

14. Проверка канализационных вытяжек.

15. Мелкий ремонт изоляции.

16. Проветривание колодцев.

17. Протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.

18. Устранение мелких неисправностей электропроводки.

19. Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.

Д. Прочие работы

9. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

Эти пункты национального Стандарта  в подавляющем большинстве случаев не исполняются не то что в полном объеме, а даже частично.         

Третьим важным нормообразующим документом является упоминавшийся нами ранее Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290, который содержит перечень работ, в том числе в рамках восстановительного ремонта, которые должны выполняться управляющее организацией независимо от фактов проведения общего собрания или обращений собственников.

Как видим, ни в одном из этих документов не содержится требование о необходимости предварительной жалобы «жильцов», как непременном условии исполнения перечисленных пунктов содержания общего имущества. Отсюда вопрос: чего дожидаются Администрация г.Волгодонска и Управление Госжилинспекции Ростовской области? Какие еще полномочия им нужны, чтобы навести порядок в жилом фонде г.Волгодонска? Когда закончится саботаж по исполнению Законов РФ?.

В Администрации любят повторять, что никак не могут повлиять на хозяйствующих субъектов в лице управляющих организаций. Да только факты говорят об обратном: директоров УО часто вызывают на некие совещания к заместителю Главы по городскому хозяйству и другим чиновникам, причем эта практика тянется еще с 90-х годов прошлого века. Директора ходят на такие планерки как на встречу с начальством, выслушивая «убедительные просьбы» и указания.

Например, ни для кого не секрет, что к ремонту здания Департамента городского хозяйства привлекали управляющие организации города. Каждая должна была отрядить своих сотрудников и выполнить определенный объем работ на выделенном ей участке. По нашей информации, бывший директор ООО «ВУК» отказывался участвовать в этом «субботнике», а вскоре после этого вынужден был продать свое предприятие другому предпринимателю. Какое совпадение! И после этого нам говорят, что Администрация никак не влияет на управляющие организации??? На кого рассчитаны эти сказки?

Граждане-чиновники, живущие на налоги жителей города, хватит заниматься саботажем и прятаться за «жильцов», «общие собрания», «недостаток полномочий» и прочие отговорки!  Эти прятки закончатся плохо, ведь на кону — жизнь и здоровье людей, жилищный фонд Российской Федерации! Проявите, наконец, здравомыслие и ответственность, займитесь своими прямыми обязанностями – контролем за состоянием жилого фонда города.

Кто дал вам право бездействовать? Почему городское сообщество должны вас постоянно подгонять и о чем-то просить?

Властные структуры, ответственные за состояние ЖКХ, не соблюдающиеся Законы Российской Федерации, не проявляющие инициативы,  допускающие несоблюдение Законов РФ в сфере ЖКХ поднадзорными организациями, в это сложное время, льют воду на жернова недругов и, по сути, являются саботажниками.

Герман Бобровик

Опрос